Opporsi al cambio di gestione?

Il caso è questo: il proprietario di un locale lo ha concesso in locazione perché il conduttore vi svolga la propria attività commerciale. Il conduttore decide di vendere l’azienda o di affittarla a un nuovo soggetto. Cambia dunque il gestore e il proprietario del locale si trova a riscuotere il canone da un nuovo conduttore poiché, insieme all’azienda, il nuovo gestore è subentrato anche nel contratto di locazione del locale.
Il proprietario può opporsi? Serve il suo consenso preventivo o deve subire passivamente il cambio di gestione?
L’art 36 della L. 27.07.1978 n. 392 prevede la facoltà per il conduttore di cedere o sublocare a terzi il contratto locato, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
Quindi se il contratto di locazione viene ceduto o trasferito nell’ambito di un’operazione di cessione o affitto di azienda, non occorre il consenso preventivo del proprietario dei locali – che deve essere solo informato, anche a cose fatte – per poter eventualmente opporsi al cambio di gestione.
Il conduttore ha dunque il dovere di comunicare al locatore l’avvenuta sublocazione o cessione del contratto di locazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
Considerati i tempi sono state ammesse anche altre modalità di comunicazione, ad esempio a mezzo pec, purché siano idonee a consentire la conoscenza della modifica soggettiva del rapporto; nessuna efficacia è stata riconosciuta a comunicazioni pervenute al locatore da altri soggetti, sia pure il difensore del conduttore.
La comunicazione della cessione deve contenere tutti gli elementi essenziali ai fini dell’identificazione del contratto tra conduttore e terzo, insieme alle notizie relative alla persona del cessionario affinché il locatore sia nella condizione di esercitare il diritto di opposizione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione e unicamente per gravi motivi.
Ma per quali motivi il proprietario può opporsi?
I casi sono assai limitati: i gravi motivi che giustificano l’opposizione del locatore debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso dell’operazione progettata. Ne discende che si tratta di motivi esclusivamente inerenti le qualità personali del sublocatario e del cessionario anche per uniforme interpretazione giurisprudenziale.

Alessandro Sorci

Avvocato Studio Integra